Investimento
As medidas com que se julga um negócio: rentabilidade, cap rate, cash-on-cash, alavancagem, cashflow e vacância.
Rentabilidade bruta
A renda anual dividida pelo preço de compra. O número que os anúncios citam, e o menos informativo dos dois.
Ignora impostos, IMI, condomínio, seguro, vazio e manutenção. Serve para triar depressa, não para decidir.
A diferença para a líquida é tipicamente de dois a três pontos. O suficiente para transformar um bom negócio aparente num medíocre real.
Rentabilidade líquida
A renda anual depois de imposto e de todos os custos, dividida pelo capital investido. O número comparável.
Desconta IRS da Categoria F à taxa do contrato, IMI, condomínio, seguro, vazio e manutenção, e não desconta juros nem amortização, que não são dedutíveis.
É o único número que se compara com uma aplicação financeira, porque é o único que já pagou o que tinha a pagar.
Yield
O termo inglês para rentabilidade. Sem indicação de bruta ou líquida, um yield anunciado é quase sempre o bruto.
Em anúncios e apresentações de investimento, yield significa por omissão rentabilidade bruta sobre o preço de aquisição, sem custos de transação.
Peça sempre a base: sobre o preço ou sobre o capital investido, antes ou depois de imposto. Sem isso, dois yields não são comparáveis.
Cap rate
O rendimento operacional líquido dividido pelo valor do imóvel. Usa-se para avaliar, não para medir retorno pessoal.
Exclui financiamento e imposto sobre o rendimento do investidor, o que o torna comparável entre imóveis mas não entre investidores.
É a métrica do avaliador. Para quem compra com crédito, o número que interessa é o cash-on-cash.
Cash-on-cash
O fluxo anual de caixa dividido pelo capital próprio efetivamente investido. Mede o retorno de quem usa crédito.
O denominador é o dinheiro que saiu do bolso: entrada, IMT, Selo, escritura e obras iniciais. Não é o preço do imóvel.
Com alavancagem, um cash-on-cash alto pode coexistir com uma rentabilidade modesta sobre o valor do imóvel, e com risco muito maior.
Alavancagem
Usar crédito para comprar mais do que o capital próprio permitiria. Multiplica o retorno e o risco na mesma proporção.
Enquanto a rentabilidade do imóvel exceder o custo do crédito, a alavancagem aumenta o retorno sobre o capital próprio. Quando não excede, amplifica a perda.
O limite prático não é a aritmética, é o cashflow: um mês de vazio com prestação a pagar sai do bolso, e é aí que carteiras alavancadas partem.
Cash flow
O que sobra por mês depois de tudo: renda menos prestação, impostos, condomínio, seguro, vazio e manutenção.
É o número que determina se um imóvel se sustenta sozinho. Um cashflow negativo não é necessariamente mau (pode ser um investimento em capitalização) mas tem de ser financiado todos os meses.
A renda de equilíbrio é a renda a que o cashflow é zero. Vale a pena saber qual é antes de comprar.
Vacância
A parte do ano em que o imóvel está sem arrendatário. Assumir zero é o erro mais comum das contas de investimento.
Um valor conservador para arrendamento de longa duração em zona com procura é 6%. Cerca de três semanas por ano, o que cobre uma mudança de inquilino a cada dois ou três anos.
Em zonas de rotação alta ou em alojamento local, a vacância real é muito superior e sazonal.
Os outros grupos
Informação geral com base na legislação em vigor. Não constitui aconselhamento fiscal ou jurídico.