Regras do crédito à habitação: LTV, taxa de esforço e prazos
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Em resumo
Um banco pode financiar até 90 % do menor entre o preço e a avaliação numa habitação própria e permanente, e até 80 % num imóvel que não o seja. A taxa de esforço está limitada a 45 % do rendimento líquido.
O teste não é feito à taxa de hoje: o banco acrescenta um agravamento de taxa e verifica se a prestação resultante continua a caber.
Quanto é que o banco financia?
90 % em habitação própria e permanente e 80 % nos restantes casos, incluindo segunda habitação e imóveis para arrendar. O rácio conta sobre o menor entre o preço e a avaliação do banco.
É por isso que uma avaliação abaixo do preço obriga a aumentar a entrada: se a casa custa 250 000 € e o banco avalia em 235 000 €, os 90 % contam sobre 235 000 €.
Como se calcula a taxa de esforço?
Soma-se o encargo mensal de todos os créditos e divide-se pelo rendimento mensal líquido. O limite é uma recomendação macroprudencial, e o banco testa-o com a prestação agravada, não com a atual.
| Prazo do crédito | Agravamento aplicado no teste |
|---|---|
| até 5 anos | +0,5 % |
| de 5 a 10 anos | +1,0 % |
| mais de 10 anos | +1,5 % |
| crédito que termina depois dos 70 anos | rendimento considerado a 80 % |
Os bancos podem exceder o limite de 45 % em 10 % do valor das novas operações por semestre. Não é um direito do cliente e não se deve contar com isso.
Qual é o prazo máximo?
40 anos até aos 35 anos de idade e 35 anos depois disso. A recomendação visa a maturidade média da carteira do banco, o que lhe dá alguma margem, mas não para financiar 40 anos a quem tem 50.
O que é um spread normal em 2026?
Entre 0,75 % e 1,60 %, conforme o LTV, a relação com o banco e os produtos associados. O spread é a única parte negociável da TAN: a Euribor é igual para todos.
Compensa transferir o crédito para outro banco?
Compensa quando a diferença de spread supera os custos da transferência. Nova avaliação, registo e, se houver, comissão de reembolso antecipado. Em taxa variável essa comissão está limitada por lei, e em muitos casos é o banco atual que melhora a proposta quando recebe o pedido de distrate.
Exemplo resolvido
Casal com 3 200 € líquidos por mês, casa de 250 000 €
- Financiamento máximo (90 %, habitação própria)
- 225 000 €
- Entrada necessária, sem contar impostos
- 25 000 €
- Encargo máximo à taxa de esforço de 45 %
- 1 440 €/mês
- Agravamento no teste, acima de 10 anos
- +1,5 %
- Sem outros créditos, cabe até
- 1 440 €/mês de encargo total
Fonte e data
- Recomendação macroprudencial do Banco de Portugal
- Instrução n.º 23/2023 do Banco de Portugal
- DL 74-A/2017
Atualizado em . Esta página descreve a regra em vigor e não substitui aconselhamento fiscal ou jurídico sobre um caso concreto.
Perguntas frequentes
Pelo menos 10 % do valor em habitação própria, mais os impostos e os custos de escritura, que não são financiados. Em imóvel de investimento, 20 %.
Não em condições normais. O limite é 90 % em habitação própria e 80 % nos restantes casos, sobre o menor entre preço e avaliação.
45 % do rendimento líquido, testada com um agravamento de taxa que depende do prazo.
40 anos até aos 35 anos de idade, 35 anos depois.