Crédito à habitação

É a taxa que gera os juros da prestação, mas não é o custo do crédito: não inclui comissões, seguros obrigatórios nem Imposto do Selo.

Comparar propostas pela TAN leva a escolher mal. A medida legal para comparar é a TAEG.

Em 2026 situa-se tipicamente entre 0,75% e 1,60%, conforme o rácio de financiamento, a relação com o banco e os produtos associados.

Um spread baixo com três produtos obrigatórios (seguros, cartão, domiciliação de ordenado) pode custar mais do que um spread alto sem nenhum. O que compara é a TAEG.

Publicada diariamente para vários prazos. Em Portugal usam-se sobretudo a 3, 6 e 12 meses, e o prazo escolhido define de quanto em quanto tempo a prestação é revista.

Um prazo mais curto acompanha o mercado mais depressa. Melhor quando as taxas descem, pior quando sobem.

Pode ser fixa para todo o prazo ou por um período inicial. Em Portugal, o mais comum é fixa a 2, 5 ou 10 anos, passando depois a variável.

Sair antes do tempo tem custo: a comissão de reembolso antecipado em taxa fixa é de 2% do capital, contra 0,5% em taxa variável.

Resolve o risco no período em que o orçamento é mais apertado e o capital em dívida é maior, devolvendo-o mais tarde quando ambos aliviaram.

Atenção ao que acontece no fim do período fixo: o spread aplicável à fase variável está no contrato e nem sempre é o mesmo que foi anunciado.

Amortizar antecipadamente rende exatamente a taxa do crédito, sem imposto e sem risco. Um investimento alternativo tem de bater essa taxa depois de imposto para compensar.

Pode reduzir o prazo ou a prestação. Reduzir o prazo poupa mais juro no total; reduzir a prestação melhora o fluxo mensal e a taxa de esforço.

Usa-se sobretudo no início, para aliviar o orçamento. Terminada a carência, a prestação sobe e o prazo restante é menor, o que a faz subir mais do que a conta inicial sugeria.

O custo total do crédito aumenta sempre: os juros continuam a incidir sobre o capital que não foi amortizado.

Inclui TAN, TAEG, MTIC, prestações, comissões, seguros exigidos e o efeito de variações da taxa. É entregue antes da contratação e tem validade mínima.

É o documento que permite comparar propostas de bancos diferentes sem depender do que cada simulador mostra.

Custa tipicamente algumas centenas de euros, pagos pelo cliente, e o relatório é-lhe entregue. O perito é independente do banco e está registado na CMVM.

Uma avaliação abaixo do preço não impede a compra: obriga a aumentar a entrada, porque o rácio de financiamento passa a contar sobre o valor avaliado.

O prémio sobe com a idade e com o capital seguro, e pode representar uma parte significativa do custo do crédito ao longo do prazo.

Não é preciso contratá-lo no banco que empresta: a lei permite apresentar apólice equivalente de outra seguradora, e o banco não pode agravar o spread por isso.

Custos: avaliação nova, registo da hipoteca, distrate da anterior e, se existir, comissão de reembolso antecipado. 0,5% em taxa variável, 2% em taxa fixa.

Pedir o distrate é, na prática, a forma mais eficaz de negociar: perder um crédito com garantia real e bom histórico é caro para o banco atual, que frequentemente iguala a proposta.

O banco não usa a taxa atual: soma +0,5 pontos (prazo ≤5 anos), +1 (5 a 10 anos) ou +1,5 (>10 anos) e testa a prestação resultante. Se o contrato terminar depois dos 70 anos, o rendimento conta a 80%.

Os bancos podem exceder o limite em 10% dos novos créditos por semestre. Não conte com isso.

Investidores ficam em 80%: um crédito para arrendar não é habitação própria. Se a avaliação do banco ficar abaixo do preço, o LTV conta sobre a avaliação.

Prazo máximo: 40 anos até aos 35 anos, 35 anos depois.

A TAEG inclui juros, comissões, seguros obrigatórios e Imposto do Selo. Não apenas a TAN (Euribor + spread). O MTIC é a soma de tudo o que paga.

Em crédito não-HPP, os 4% de Imposto do Selo sobre juros deviam constar de ambos. Nem sempre constam nas simulações dos bancos.