Impostos no arrendamento
O IRS sobre as rendas: a Categoria F, as taxas reduzidas, o Anexo F, os recibos e o alojamento local.
Categoria F (rendas)
A categoria do IRS para rendas. Em 2026 há quatro regimes a competir, e aplica-se sempre o mais favorável.
Base: 25% em habitação, 28% em não habitacional. Reduções por duração: −10 pontos a partir de 5 anos (+2 por renovação, até 10), −15 a partir de 10 anos, −20 a partir de 20 anos; +5 se a renda for ≥5% inferior à anterior. Piso: 5%.
Renda moderada (≤ 2 300 €/mês no continente): 10%, sem duração mínima, até 2029. RSAA: isenção total, com limites de renda pendentes de portaria.
Dedutíveis: IMI, condomínio, seguro de incêndio, selo do contrato, obras de conservação, mediação, gestão, certificado energético. Não dedutíveis: juros do crédito, amortização, mobiliário, obras estruturais, AIMI. Se as despesas forem maiores do que as rendas, o resultado negativo reporta-se aos seis anos seguintes (art. 55.º do CIRS).
Renda moderada
Renda até 2,5 × o salário mínimo. 2 300 €/mês em 2026 no continente. Dá acesso à taxa de IRS de 10%.
Definida no DL 97/2026. Mede-se pelo valor anual dividido pelos meses decorridos, e inclui mobiliário e serviços mesmo que contratados separadamente.
Nas ilhas está por verificar se governa o salário mínimo regional (2 415 € nos Açores, 2 450 € na Madeira).
RSAA (Regime de Sustentabilidade e Acessibilidade ao Arrendamento)
Isenção total de IRS para arrendamentos a renda acessível, em vigor desde 1 de setembro de 2026. Limites pendentes de portaria.
Sem prazo de expiração (a taxa de 10% expira em 2029). Limite de renda por tipologia, com base em 80% da mediana INE por concelho, ajustado por certificação energética e estacionamento. Mínimo 3 anos.
Armadilha: o rendimento isento é obrigatoriamente englobado para determinar a taxa dos outros rendimentos. Entrega no IHRU até 15 de janeiro do ano seguinte.
Estado na última verificação, em outubro de 2026: portaria não publicada, plataforma IHRU inativa. Sinalizamos a elegibilidade, não calculamos o número.
Anexo F
O anexo da declaração de IRS onde se declaram as rendas e as despesas dedutíveis, por imóvel.
Entrega entre abril e junho. Por imóvel: rendas brutas, despesas por categoria, retenções.
Quem emite recibos de renda eletrónicos no Portal das Finanças vê parte do anexo pré-preenchida.
Recibo de renda eletrónico
O recibo emitido no Portal das Finanças por cada renda recebida. Pré-preenche o Anexo F.
Obrigatório, salvo dispensa para contribuintes sem acesso a meios eletrónicos ou que optem por emitir fatura.
É o que permite ao arrendatário deduzir 15% da renda no IRS dele, até ao limite anual, e é a razão pela qual um contrato não comunicado acaba quase sempre por vir à luz.
Alojamento local
A prestação de serviços de alojamento temporário. Tributada em Categoria B, com registo obrigatório e regras municipais.
O registo faz-se no Balcão Único Eletrónico e depende da câmara. Em zona de contenção absoluta não há novos registos; em contenção relativa é preciso autorização.
Fiscalmente, aplica-se um coeficiente ao rendimento bruto (0,35 no regime normal e 0,50 em zona de contenção) e há contribuições para a Segurança Social.
Zona de contenção (Alojamento Local)
Áreas onde os registos de AL ultrapassam 5% (relativa) ou 10% (absoluta) das habitações. Em Lisboa, define-se ao nível do bairro.
Contenção absoluta: novos registos proibidos. Relativa: autorização da câmara em 90 dias. Em ambas, a venda de um apartamento extingue automaticamente o registo. Quem compra “com licença de AL” em Alfama compra sem licença.
Uma consulta ao nível da freguesia não chega: Campo de Ourique, Penha de França, Belém e Ajuda contêm bairros classificados; Alcântara está em contenção absoluta por causa de bairros ribeirinhos.
Fiscalidade: coeficiente 0,35 em Categoria B, 0,50 em zona de contenção, 0,15 para hospedagem.
Os outros grupos
Informação geral com base na legislação em vigor. Não constitui aconselhamento fiscal ou jurídico.