Impostos na venda
As mais-valias: como se calculam, o que se pode deduzir, e quando o reinvestimento as apaga.
Mais-valias
O ganho na venda de um imóvel. Em pessoas singulares, 50% é englobado no IRS e tributado às taxas progressivas.
Calcula-se subtraindo ao valor de venda o valor de aquisição corrigido pelo coeficiente de desvalorização da moeda, as obras dos últimos 12 anos com fatura, e as despesas de compra e de venda.
Residentes e não residentes singulares têm o mesmo tratamento desde a revogação da taxa autónoma de 28% para não residentes. Sociedades não residentes são tributadas sobre a totalidade do ganho.
Anexo G (mais-valias)
Onde se declara a venda de imóveis. A mais-valia é tributada em 50% às taxas progressivas. Também para não residentes.
Mais-valia = valor de venda − valor de aquisição × coeficiente − obras (12 anos, com fatura) − despesas de compra e venda.
Residentes e não residentes singulares: 50% englobado às taxas progressivas. A taxa autónoma de 28% para não residentes foi revogada desde 2024. Há calculadoras que ainda a aplicam.
Reinvestimento em casa própria ou, entre 2026 e 2029, em imóvel para arrendar a renda moderada: janela de 24 meses antes a 36 depois.
Reinvestimento
A exclusão de tributação da mais-valia quando o valor de venda é reaplicado em habitação própria, ou, até 2029, em imóvel para renda moderada.
A janela vai de 24 meses antes da venda a 36 meses depois, e a exclusão é proporcional à parte reinvestida. Se houver crédito no imóvel vendido, o que conta é o valor de realização líquido de amortização.
A intenção de reinvestir tem de ser declarada no Anexo G do ano da venda. Não declarar perde o benefício mesmo que o reinvestimento aconteça.
Coeficiente de desvalorização da moeda
O fator que atualiza o valor de aquisição pela inflação, no cálculo da mais-valia. Só se aplica acima de 24 meses de detenção.
É publicado por portaria todos os anos, com um coeficiente por ano de aquisição. Multiplica o preço de compra, reduzindo a mais-valia tributável.
Um imóvel detido menos de dois anos não beneficia dele: a mais-valia é calculada sobre o valor de aquisição nominal.
Despesas dedutíveis na venda
O que se abate à mais-valia: impostos e custos da compra, encargos com valorização dos últimos 12 anos, e os custos da venda.
Do lado da compra: IMT, Imposto do Selo, escritura e registo. Do lado da venda: comissão de mediação e certificado energético. Pelo meio: obras que tenham valorizado o imóvel, com fatura e nos 12 anos anteriores.
Sem fatura com o NIF do vendedor, não contam. Um orçamento, um recibo sem descrição ou um pagamento em dinheiro não servem.
Os outros grupos
Informação geral com base na legislação em vigor. Não constitui aconselhamento fiscal ou jurídico.