Arrendamento
O contrato e a sua vida: o NRAU, a caução, a atualização da renda, a denúncia e a oposição à renovação.
Contrato de arrendamento
O contrato que cede o uso do imóvel mediante renda. Comunicado às Finanças e sujeito a Imposto do Selo.
Deve conter a identificação das partes e do imóvel, o fim, a duração, a renda e a data de vencimento. A comunicação às Finanças gera a liquidação do Selo. 10% de uma renda, pago pelo senhorio.
A duração escolhida não é apenas jurídica: é ela que determina a taxa de IRS aplicável às rendas, e a diferença entre um contrato de 2 e de 10 anos é de 15 pontos.
NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano)
A Lei n.º 6/2006, que regula o arrendamento urbano: duração, renovação, denúncia e atualização de rendas.
Substituiu o regime anterior e introduziu a liberdade de estipulação da duração, com regras próprias para os contratos anteriores a 1990.
É no artigo 24.º que está a atualização anual pelo coeficiente do INE, e nos artigos 1096.º e seguintes do Código Civil a renovação e a oposição.
Caução
O valor entregue como garantia no início do arrendamento. Não há limite legal, mas o costume são dois meses.
Destina-se a cobrir rendas em falta e danos além do desgaste normal. Não é uma renda antecipada: não pode ser usada pelo arrendatário para não pagar o último mês, salvo acordo.
Devolve-se no fim do contrato, descontados os valores devidos. Um inventário do estado do imóvel no início é o que evita a discussão no fim.
Coeficiente de atualização de rendas
O número que o INE publica todos os anos e que limita o aumento anual da renda.
Calcula-se pela variação média do índice de preços sem habitação nos 12 meses até agosto. É anunciado nesse mês e publicado em Diário da República até 30 de outubro.
Nem sempre é o que se aplica: em 2023 a lei travou a atualização em 2%, abaixo do coeficiente publicado, e em 2021 o coeficiente foi inferior a 1.
Denúncia do contrato
A forma de fazer cessar um contrato de duração indeterminada. Sujeita a pré-aviso e, do lado do senhorio, a fundamento.
O arrendatário pode denunciar com pré-aviso, cuja duração depende do tempo de contrato decorrido. O senhorio só pode denunciar com fundamento legal (necessidade de habitação própria ou obras profundas) e com indemnização.
Não confundir com oposição à renovação, que é o mecanismo dos contratos de duração determinada.
Oposição à renovação
A forma de terminar um contrato de duração determinada no fim do prazo. Exige aviso com antecedência fixada por lei.
O prazo de aviso depende da duração do contrato: vai de 30 dias em contratos curtos a 240 dias em contratos de seis anos ou mais, e conta-se para trás a partir do fim do prazo em curso.
Falhar o prazo por um dia significa mais um período de renovação inteiro. É o erro mais caro do arrendamento urbano.
Fiador
Quem garante o cumprimento do contrato pelo arrendatário, respondendo com o seu próprio património.
Responde pelas rendas e pelos danos, e a fiança mantém-se nas renovações salvo estipulação em contrário. Um ponto que muitos fiadores desconhecem.
Em alternativa, há seguros de renda e depósitos-caução reforçados, que resolvem o mesmo problema sem envolver terceiros.
Os outros grupos
Informação geral com base na legislação em vigor. Não constitui aconselhamento fiscal ou jurídico.