Mais-valias na venda de imóveis em Portugal
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Em resumo
Na venda de um imóvel, 50 % da mais-valia é englobada no rendimento e tributada às taxas progressivas do IRS. O mesmo tratamento para residentes e para não residentes singulares.
A taxa autónoma de 28 % para não residentes foi revogada, e há calculadoras que ainda a aplicam. Sociedades não residentes são tributadas sobre 100 % do ganho.
Como se calcula a mais-valia?
Mais-valia = valor de realização − (valor de aquisição × coeficiente de desvalorização da moeda) − encargos com valorização do imóvel − despesas de aquisição e de venda.
O coeficiente só se aplica se o imóvel tiver sido detido mais de 24 meses, e é publicado anualmente por portaria. As obras contam se tiverem sido feitas nos 12 anos anteriores à venda e estiverem documentadas com fatura.
Quanto da mais-valia é tributado?
Depende de quem vende. A parte englobada é o que mais varia entre situações, e é onde as simulações erram com mais frequência.
| Quem vende | Parte tributada | A que taxa |
|---|---|---|
| Residente, pessoa singular | 50 % | taxas progressivas do IRS |
| Não residente, pessoa singular | 50 % | taxas progressivas do IRS |
| Sociedade não residente | 100 % | taxa de IRC aplicável |
| Imóvel com apoio público não reembolsável | 100 % | taxas progressivas do IRS |
Como funciona a exclusão por reinvestimento?
Vendendo habitação própria e permanente e reinvestindo o valor de realização noutra habitação própria e permanente, a mais-valia é excluída na proporção reinvestida. A janela vai de 24 meses antes da venda a 36 meses depois.
Entre 2026 e 2029 existe uma segunda via: reinvestir em imóvel destinado a arrendamento a renda moderada. Em qualquer dos casos a intenção tem de ser declarada na declaração do ano da venda. Não declarar perde o benefício mesmo que o reinvestimento aconteça.
Que despesas posso deduzir?
As despesas de aquisição (IMT, Imposto do Selo, escritura, registo) e as da venda, incluindo a comissão de mediação e o certificado energético. E os encargos com valorização do imóvel dos últimos 12 anos, com fatura. Sem fatura não contam: um orçamento ou um recibo sem descrição não serve.
Onde se declara?
No Anexo G da declaração de IRS do ano da venda, entregue entre abril e junho do ano seguinte. Um não residente que venda um imóvel em Portugal tem de entregar declaração em Portugal, mesmo sem outros rendimentos cá.
Exemplo resolvido
Venda por 300 000 € de um imóvel comprado por 200 000 € há cinco anos
- Valor de realização
- 300 000 €
- Valor de aquisição × coeficiente (1,10)
- 220 000 €
- Obras documentadas
- 15 000 €
- Despesas de compra e de venda
- 20 000 €
- Mais-valia
- 45 000 €
- Parte tributada (50 %)
- 22 500 €
- Acresce ao rendimento do ano
- 22 500 €
Fonte e data
- Arts. 10, 43 a 45, 50 e 68 do CIRS
- Portaria n.º 382/2025/1 (coeficientes de desvalorização)
Atualizado em . Esta página descreve a regra em vigor e não substitui aconselhamento fiscal ou jurídico sobre um caso concreto.
Perguntas frequentes
50 % da mais-valia entra no rendimento do ano e é tributada às taxas progressivas do IRS. A taxa final depende do resto do rendimento.
Não. Essa taxa autónoma foi revogada: um não residente singular é tributado como um residente, sobre 50 % da mais-valia às taxas progressivas.
Reinvestindo o valor de realização em habitação própria e permanente, dentro da janela de 24 meses antes a 36 meses depois, e declarando a intenção na declaração do ano da venda.
Contam as dos 12 anos anteriores à venda, documentadas com fatura.