VPT ou valor de escritura: qual conta para o IMT
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Em resumo
O IMT e o Imposto do Selo da aquisição incidem sobre o maior entre o valor da escritura e o valor patrimonial tributário. O IMI incide sempre e apenas sobre o VPT.
Na prática o preço é quase sempre o maior, porque o VPT costuma ficar entre 40 % e 70 % do valor de mercado. A exceção aparece em partilhas, vendas entre familiares e imóveis reavaliados há pouco.
O que é o VPT e como se calcula?
É o valor fiscal do imóvel, fixado pelas Finanças pela fórmula do CIMI: valor base por m². 712,50 € em 2026. Multiplicado pela área e pelos coeficientes de afetação, localização, qualidade e vetustez. Está na caderneta predial.
Quando é que o VPT supera o preço?
Em partilhas por divórcio ou herança, em vendas entre familiares abaixo do mercado, e em imóveis reavaliados recentemente cujo preço de venda foi negociado para baixo. Nesses casos o IMT incide sobre o VPT, e a diferença surpreende quem fez a conta pelo preço.
O IMI usa o preço que paguei?
Nunca. O IMI incide sobre o VPT inscrito na matriz. Calcular o IMI sobre o preço de compra sobrestima o imposto em cerca do dobro, e é o erro mais comum nas contas de rentabilidade.
Posso reduzir o VPT?
Pode pedir reavaliação, e nos imóveis cujo VPT vem da avaliação geral de 2012 é frequente descer. Se descer, o IMI desce de forma permanente. A reavaliação também pode subir o valor, por isso vale a pena estimar antes de pedir.
Exemplo resolvido
Casa comprada por 180 000 € com VPT de 205 000 €
- Valor da escritura
- 180 000 €
- VPT na caderneta
- 205 000 €
- Base do IMT (o maior dos dois)
- 205 000 €
- IMT sobre o preço (errado)
- 2 508,98 €
- IMT sobre o VPT (correto)
- 3 892,04 €
- Diferença por usar a base errada
- 1 383,06 €
Fonte e data
- Art. 12 do Código do IMT
- Arts. 38 a 46 do CIMI
Atualizado em . Esta página descreve a regra em vigor e não substitui aconselhamento fiscal ou jurídico sobre um caso concreto.
Perguntas frequentes
Sobre o maior dos dois.
Não, incide sempre sobre o VPT inscrito na matriz.
Pode pedir reavaliação. Se descer, o IMI desce permanentemente, mas também pode subir.