IMT para não residentes: 7,5 % em habitação
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Em resumo
Desde 25 de maio de 2026, quem compra habitação em Portugal sem ser residente fiscal paga IMT à taxa fixa de 7,5 % sobre o valor total. Não há escalões e não há parcela a abater.
Numa casa de 300 000 € isso são 22 500 €, contra 10 542,04 € para um residente a comprar casa própria. Uma diferença de 11 957,96 €.
A diferença é recuperável por dois caminhos, e ambos têm prazo.
Quem conta como não residente para este efeito?
Quem não tem residência fiscal em Portugal à data da escritura. Não é a nacionalidade que conta, nem ter cá NIF: um português emigrado é não residente, e um estrangeiro com residência fiscal em Portugal não é.
Num casal em que só um dos cônjuges é residente, a regra aplica-se à quota do não residente, não à totalidade da aquisição.
Como se recupera a diferença?
Por duas vias alternativas. A primeira é passar a residente fiscal em Portugal no prazo de 2 anos a contar da aquisição, com o imóvel afeto a habitação própria e permanente.
A segunda é arrendar o imóvel para habitação permanente durante 36 meses, seguidos ou interpolados, dentro de uma janela de 5 anos, com o contrato celebrado nos primeiros 6 meses.
Em qualquer dos casos o pedido de reembolso tem de ser apresentado no prazo de 6 meses após a verificação da condição. Fora do prazo, a diferença não é devolvida.
A taxa de 7,5 % aplica-se a tudo?
Não. Aplica-se a aquisições de prédios urbanos destinados a habitação. Prédios rústicos continuam a 5 % e outros urbanos. Comércio, serviços, armazéns. A 6,5 %, independentemente da residência do comprador.
E se comprar através de uma empresa?
Uma sociedade portuguesa não é um comprador não residente, pelo que a taxa de 7,5 % não se aplica pelo simples facto de os sócios viverem fora. Uma entidade domiciliada em jurisdição de tributação privilegiada, essa sim, paga 10 %. A comparação completa entre comprar em nome próprio e através de empresa não se esgota no IMT: há IRC, mais-valias e custos de manutenção da estrutura.
O IMT Jovem aproveita a um não residente?
Não. O IMT Jovem exige habitação própria e permanente em Portugal, o que pressupõe residência. Um comprador não residente com menos de 35 anos paga a taxa fixa, e só depois de passar a residente pode pedir a correção.
Exemplo resolvido
Apartamento de 300 000 € comprado por um não residente
- IMT à taxa fixa de não residente
- 22 500 €
- IMT que um residente pagaria (casa própria)
- 10 542,04 €
- Diferença recuperável
- 11 957,96 €
- Caminho A (passar a residente)
- até 2 anos após a compra
- Caminho B (arrendar para habitação)
- 36 meses em 5 anos, contrato nos primeiros 6 meses
- Prazo para pedir o reembolso
- 6 meses após cumprir a condição
Fonte e data
- Art. 17, n.os 10 a 12, do CIMT (DL 97/2026)
- Ofício Circulado n.º 40131/2026
Atualizado em . Esta página descreve a regra em vigor e não substitui aconselhamento fiscal ou jurídico sobre um caso concreto.
Perguntas frequentes
7,5 % do valor total, em habitação, sem escalões nem parcela a abater. Numa casa de 300 000 € são 22 500 €.
Sim, por duas vias: passar a residente fiscal em 2 anos com o imóvel como habitação própria, ou arrendá-lo para habitação permanente 36 meses dentro de 5 anos. O pedido tem de ser feito nos 6 meses seguintes.
Sim. O que conta é a residência fiscal à data da escritura, não a nacionalidade.
A taxa aplica-se à quota do cônjuge não residente, não à totalidade da compra.
Não. O benefício exige habitação própria e permanente em Portugal, o que pressupõe residência fiscal.