Comprar para arrendar: a conta completa
2 min de leitura · Atualizado em
Em resumo
Comprar para arrendar tem três diferenças face a comprar para habitar, e todas pioram a conta: o IMT não tem escalão isento, o financiamento máximo desce para 80 %, e o Imposto do Selo passa a incidir sobre os juros todos os anos.
A rentabilidade que interessa é a líquida depois de imposto, e é tipicamente dois a três pontos abaixo da bruta que os anúncios citam.
Quanto capital é preciso à entrada?
Com financiamento a 80 %, a entrada é 20 % do valor. Mais o IMT pela tabela de habitação não própria, o Imposto do Selo e a escritura. Numa casa de 200 000 €, o capital necessário anda perto de 55 600 €.
Que taxa de IRS vai pagar?
Depende do contrato que fizer: 25 % num contrato curto, 15 % a partir de 5 anos, 10 % se a renda não exceder 2 300 €/mês no continente. A escolha do contrato é uma decisão fiscal, e é tomada antes de haver inquilino.
Que custos é preciso descontar?
IMI sobre o VPT, condomínio, seguro, manutenção e vacância. Os valores por omissão que usamos são 6 % de vazio e 7 % de manutenção sobre a renda. Conservadores em zonas com procura, optimistas em zonas de rotação alta.
E o que não se desconta, apesar de sair do bolso: os juros do crédito e a amortização de capital não são dedutíveis na Categoria F.
Como se sabe se o preço é razoável?
Comparando o preço por m² com a mediana do INE para o concelho, e a renda esperada com a mediana de novos contratos. Uma rentabilidade alta num imóvel comprado acima da mediana costuma significar que a renda assumida é optimista.
Exemplo resolvido
Apartamento de 200 000 € arrendado por 850 €/mês
- Rendas brutas do ano
- 10 200 €
- Rentabilidade bruta sobre o preço
- 5,10 %
- Vacância (6 %) e manutenção (7 %)
- −1 326,00 €
- IMI, condomínio e seguro (estimativa)
- −1 260,00 €
- IRS à taxa de renda moderada (10 %)
- −894,00 €
- Rentabilidade líquida aproximada
- 3,36 %
Fonte e data
- Arts. 8, 41 e 72 do CIRS
- CIMI art. 112
- Recomendação macroprudencial do Banco de Portugal
Atualizado em . Esta página descreve a regra em vigor e não substitui aconselhamento fiscal ou jurídico sobre um caso concreto.
Perguntas frequentes
O número comparável é a líquida depois de imposto, tipicamente dois a três pontos abaixo da bruta anunciada.
80 %, porque não é habitação própria e permanente.
Não. Não são dedutíveis na Categoria F.