Alojamento local ou arrendamento: as contas lado a lado
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Em resumo
Os dois regimes tributam-se de forma diferente: o arrendamento é Categoria F, entre 5 % e 25 %; o alojamento local é Categoria B, com coeficiente de 0,35, ou 0,50 em zona de contenção.
Mas a primeira pergunta não é fiscal: em zona de contenção absoluta não há registo novo a fazer, e o regime deixa de ser uma escolha.
O que muda na fiscalidade?
No AL tributa-se uma percentagem do rendimento bruto, fixada por coeficiente, e há contribuições para a Segurança Social do titular. No arrendamento tributa-se o rendimento líquido das despesas aceites, a uma taxa que desce com a duração do contrato.
| Arrendamento (Cat. F) | Alojamento local (Cat. B) | |
|---|---|---|
| Base tributável | renda menos despesas aceites | coeficiente de 0,35 sobre o rendimento |
| Em zona de contenção | sem efeito | coeficiente sobe para 0,50 |
| Taxa | 5 % a 25 % | taxas progressivas do IRS |
| Segurança Social | não | sim, sobre a base contributiva |
| IVA | isento | acima de 15 000 € de volume de negócios |
O que é uma zona de contenção?
Áreas em que os registos de AL ultrapassam 5 % (contenção relativa) ou 10 % (absoluta) das habitações. Em contenção absoluta não há novos registos; em relativa, é preciso autorização da câmara.
Em Lisboa a classificação é feita ao nível do bairro, não da freguesia, e freguesias inteiras que parecem livres contêm bairros classificados.
O registo transmite-se com a venda?
Não, em zona de contenção: a transmissão do imóvel extingue o registo. Quem compra um apartamento anunciado “com licença de AL” em zona de contenção compra sem licença, e é uma das armadilhas mais caras deste mercado.
Qual rende mais?
O AL rende mais bruto e custa muito mais a operar: comissões de plataforma na ordem de 17 %, gestão perto de 22 %, limpeza, consumos e uma ocupação que varia com a estação. Um AL bem localizado bate um arrendamento; um AL médio, depois de custos e imposto, frequentemente não.
Fonte e data
- Art. 31 do CIRS
- DL 76/2024
- RMAL Lisboa (Aviso n.º 29926-A/2025/2)
Atualizado em . Esta página descreve a regra em vigor e não substitui aconselhamento fiscal ou jurídico sobre um caso concreto.
Perguntas frequentes
O AL rende mais bruto e custa muito mais a operar. Depois de comissões, gestão e imposto, um AL médio frequentemente não bate um arrendamento de longa duração.
Em zona de contenção, não: a transmissão do imóvel extingue o registo.