Comprar imóvel em nome próprio ou através de empresa
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Em resumo
Para um ou dois imóveis arrendados, comprar em nome próprio é quase sempre mais simples e mais barato. A estrutura societária começa a fazer sentido com carteiras maiores, com reinvestimento sistemático dos lucros, ou quando há sucessão a planear.
E há um ponto que decide muitos casos: os juros do crédito não são dedutíveis em Categoria F, mas são custo em IRC.
Qual é a diferença no IMT?
Nenhuma, pela simples aquisição: uma sociedade portuguesa paga pelas mesmas tabelas. A exceção é a entidade domiciliada em jurisdição de tributação privilegiada, que paga 10 %.
E na tributação do rendimento?
Em nome próprio, Categoria F: taxa entre 5 % e 25 % sobre a renda menos despesas aceites, com os juros de fora.
Em sociedade, IRC sobre o lucro, com os juros e as amortizações do imóvel como custo. Mas o dinheiro só chega ao sócio depois de distribuído, e a distribuição é tributada outra vez.
E nas mais-valias da venda?
Em nome próprio, 50 % da mais-valia às taxas progressivas, com exclusão por reinvestimento em habitação própria. Numa sociedade, a mais-valia é lucro tributável integral. Não há inclusão de metade nem exclusão por reinvestimento na mesma forma.
Quanto custa manter a estrutura?
Contabilidade organizada obrigatória, IES, declarações periódicas, e o tempo que isso consome. É um custo fixo anual que não depende do número de imóveis, e é o que torna a sociedade desproporcionada para uma carteira pequena.
E o AIMI?
Um titular individual tem 600 000 € isentos. 1 200 000 € num casal em tributação conjunta. Uma sociedade não tem dedução, e paga 0,4 % sobre a totalidade do VPT habitacional.
Fonte e data
- Código do IRC
- Arts. 8, 10 e 72 do CIRS
- CIMI arts. 135.º-A e seguintes
Atualizado em . Esta página descreve a regra em vigor e não substitui aconselhamento fiscal ou jurídico sobre um caso concreto.
Perguntas frequentes
Para um ou dois imóveis, raramente: o custo fixo de contabilidade organizada e a dupla tributação na distribuição costumam anular a vantagem.
Não. Paga pelas mesmas tabelas, salvo entidades em jurisdições de tributação privilegiada, que pagam 10 %.
Sim, em IRC os juros são custo. Em nome próprio, na Categoria F, não são dedutíveis.